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【节目回顾】混凝土不合格被要求拆除重建市住

  原标题:【节目回顾】混凝土不合格被要求拆除重建,市住建委开罚单被开发商诉到法院——本市近十年房产物业纠纷经典案例

  一张薄薄的《行政处罚单》,让原本没有什么名气的北京日月房地产开发有限公司迅速“扬名”,成为全国大规模保障房建设工作中的反面典型——该公司开发的大兴明悦湾项目的其中6栋在建经济适用房住宅楼,因为混凝土强度不符合设计要求,存在重大的安全隐患,被北京市住房和城乡建设委员会责令拆除。此次事件也成为北京保障房建设中首次出现的因质量问题拆除重建的案例。

  我国“十二五”期间(2011年到2015年),全国保障房总投资的额度达到了5万亿元。全国保障房的建设大兴土木,建筑的质量问题也成了大家非常关心的焦点。如果质量不能保障,就会形成一大批垃圾工程,造成巨大的浪费和遗留问题。于是经媒体报道,类似于“楼脆脆”、“楼倒倒”等一系列的建筑质量问题也在那个时候开始发生。

  2010年7月31号,北京市住建委发了一个通报,大兴区建设行政主管部门在大兴区的旧宫三角地保障房项目的监督检查中发现:明月湾项目b、c区的八幢建筑工程出现了混凝土的试块强度不符合设计要求的问题。于是,这个项目被责令停工停售。这个项目的开发商也因此一夜成名。

  据了解,早在这一年的2月,这家房地产开发公司为招标下来的回迁房工程,购买了华跃腾飞公司的混凝土,施工单位是祝总二公司,监理公司是日日豪公司。

  6月,大兴区建设工程质量监督站发现,这个工程的混凝土的强度没有达到设计要求,要求暂停施工。而后北京市住建委调查发现,华跃腾飞公司提供的混凝土没有达到设计要求。

  7月,市住建委通报批评了开发商,称B、C区的八栋建筑工程不能满足结构抗震的要求,必须停工。发现问题的明月湾小区被划分为A、B、C、D四个区域,其中B区的三栋,C区的两栋和D区的一栋是需要拆除的问题楼。

  10月,市住建委正式发出通知,责令明月湾八栋问题楼拆除重建,这也是北京保障房建设当中首次因为质量问题拆除重建的案例。紧接着,北京市住建委对建设单位罚款20万,公司的法定代表人吴某罚款1万元。

  11月,记者来到了发现问题的明月湾小区的拆除现场。B03、04两栋已经拆完,还有四栋正在拆,仅一栏之隔的A区的几栋楼正在装修,并且准备入住。不远处两台液压剪在同时工作,B1和C2号两个楼各用一台,很多工人也在紧张的忙碌着。

  记者走进还未开始拆除的C01号楼时发现,在墙的侧面、顶板部分有很多水渍,在墙体上形成一道道印记,有的已经发黄。有些蜂窝状或是麻面的墙面很是显眼,有一些小石子分布在墙体上,甚至还有被工人们通常叫做“狗洞”的不规则小洞,一些墙体的顶端甚至露出钢筋。

  产生这种蜂窝、麻面的产生主要有两个原因:一是混凝土中添加了过量水分导致离析;二是模板密封不严致水泥浆流失所致。

  混凝土一般都用在建筑的结构部位,也就是承重部位。如果混凝土强度不达标,轻则导致楼体外墙出现裂缝、渗水、隔音效果不好等情况,重则会导致整栋楼体倒塌,而其最大的安全隐患是房屋抗震级别不够。

  建筑物有三大材料:钢筋,水泥还有木材质。现在木材少了,但是钢筋和水泥的使用量还是非常大的。不论是质量好的,还是质量差的,盖好一个楼都需要几万吨的用量。假如成本从300元一吨降低到250元一吨, 1万吨就可以省下50万块钱。

  对于开发商来说,鉴定水泥的质量问题不是一个难题。每个开发商都有自己的总工,甚至都有自己的监理方,大部分水泥问题凭经验就能看出来,不需要进行细节化的物理化学测试。从原理上讲,保障房项目在交付之前,住建委就相当于一个准业主。从法律上讲,开发商应当对房屋质量负有监管义务。但是每个地区的保障项目有非常多,住建委人数有限,业主在摇号之前可能都不知道自己住在什么地方,所以就会导致整个项目的房屋质量问题缺少一个强有力的监管主体。保障房与商品房不同,商品房在盖的过程中或者在盖之前,业主就基本上知道自己住在哪,那么业主就有足够的积极性,也会相应的关注质量。

  一般来说,房地产开发公司先委托策划公司进行调查,再找相关的设计单位完成施工图,然后交给施工单位进行施工,同时还要委托监理公司进行监理。施工完成以后,各个部门联合验收,合格了之后,才能够交付使用。

  其实,建筑过程中的质量有很多猫腻。比方说,不同型号的混凝土价格是不一样的。我们国家制度设计上有严格的规定,保证它不会出问题。比如在混凝土浇灌的环节上,按照规定,要从浇灌搅拌车里取出混凝土,制作一个构件,然后对这个构件进行检测,检查混凝土是否合格、强度够不够。

  但是,很多公司会采取一种方式来规避风险,那就是——厂商在出售混凝土的同时,把构件也一同出售给建筑商。这个构件是合格的,建筑商可以拿着这个合格的构建去应付检测。

  把一个荒地变成一个小区,这中间要经过无数道的程序,可钻的空子是很多的,同时监理责任也是很大的。对于保障房小区,住建委可能做不到全程监督。

  一般来说,建筑单位应当委托具有相应资质等级的工程监理单位进行监理。这个项目中也有监理,为什么前期监理公司没有及时发现问题?

  第二,招标的时候往往采取价低者得,谁开出的价格低,谁来承担监理的任务。但是监理公司拿到的钱少,一般不会聘用优秀的监理人员,所以监理人员也是良莠不齐的。

  第三,即便出了问题,以前的记录也不好查询。如果一个监理公司的记录是透明的、可跟踪的,那么如果以前的监理工程中出现了问题,就会影响它以后的生意。现在的市场还比较混乱,没有一个可以跟踪的征信系统。

  北京市住建委要求“拆了重盖”这么严厉的处罚,一时成为全国房产新闻的头条。之后,北京市住建委开展了对全市混凝土搅拌站企业的全面检查,并进一步加大了对全市保障性住房项目的质量监管。

  法院认为开发商作为不执行的一方,不承担责任。但是,如果我们是业主,无论如何我们都有权利要求开发商来承担责任。无论开发商有没有关注义务,它都应当承担足够的质量义务,一旦发生质量问题,开发商应当向业主承担赔偿责任。

  不过谁也没想到,房地产开发公司的法人吴某,把北京市住建委诉到了大兴法院,他说这件事跟他没关系。

  在庭审过程中,吴某表示:“施工单位是祝总第二开发建设有限公司,混凝土应该由他们购买。可是他资金紧张,就让我替他们垫付混凝土的钱。我为了工程顺利进行,就同意了施工单位的请求,垫付了资金。”

  随后,公司公开招标,要求建设单位、施工单位、监理单位三方共同对混凝土的供货商进行考察,最终才确定了华跃腾飞公司来提供混凝土。而混凝土的质量把关责任也交给了施工单位来承担。所以房地产开发公司仅仅是给混凝土付了钱而已。

  所以吴某认为,这个工程质量事故的真正原因是施工单位没有履行合同的约定和混凝土的检验的义务,没有按照施工技术的标准施工,而且在施工的过程当中,违法分包,导致管理失控。因此申请撤销处罚。

  市住建委认为这家房地产公司直接参与了采购混凝土的这项工作,但是却没有对混凝土的生产运输、产品的质量服务进行有效的控制。对于施工单位11次提出的混凝土供应不及时,初次凝固时间有问题等问题没太重视。而且他明令施工单位,为了赶工程所以接着用。所以市住建委认为问题出在混凝土上,混凝土有问题,那施工单位为什么要用?所以,作为开发商应该负管理责任。

  法院认为:市住建委对房地产公司作出的处罚缺乏依据,据此撤销了市住建委对吴某作出的行政处罚的决定书。

  二中院认为,现有的证据不足以证明日月公司知道混凝土不合格,也不能确认房地产公司有明示施工单位使用不达标的混凝土的行为,所以处罚房地产开发公司的法人缺乏依据,于是驳回上诉,维持了一审的判决。

  据了解,住建委在查商品房项目的混凝土时,却没发现什么问题,而且商品房和保障房项目的混凝土压根就不是一家混凝土公司提供的。为什么两者在开发商眼中,会有不同的待遇?

  按照规定,目前绝大部分建筑物的寿命设计应该是50年到70年。比较差的混凝土和比较好的混凝土,寿命差可能会在一半或者2/3的时间。如果混凝土质量不好,业主入住后一开始有可能会发现问题,但是等楼房线年,可能十年之后,开发商的公司基本上就已经注销了,人也找不到了,所以他们逃脱制裁的成本非常低,等到把这个项目做完了,公司一解散,就可以再成立新的公司,所以他们不担心出现问题。

  开发商也知道,建筑商也知道,监理商也知道,甚至设计商有时候也知道,大家对于这种保障性项目都“睁一只眼闭一只眼”

  表示:大概从2000年左右,我们国家开始大规模的进行房屋建设。仅仅五年的水泥钢材的消耗量,就相当于西方100年水泥钢材的消耗量。在这种情况下,房屋质量问题就尤为突出。

  项目的监理公司应当是最专业的质量监督人员,他们的义务实际上就是监督房屋的施工质量,监督建筑材料,监督整个项目是否符合施工图纸或者规划图纸的要求。

  对于很多监理人员来说,风险是很大的。如果非常认真,可能经常要受到施工方的打击报复。所以在这种情况下,大部分监理公司都是得过且过。更好的办法就是强化监理义务,公开整个监理报告,公开每一个监理细节。现在的业主入住以后,根本就不知道这个房屋的监理过程是什么样的,也查不到施工过程,因此就没办法提出不同的看法。

  希望有更完善的法律,比如商品房预售管理办法,或者有更加明确的建筑法,房屋交工以后业主可以查询资料(包括建筑施工方法,建筑设计方法,建筑设计图纸,规划图纸材料的采购过程等资料),使业主有足够的知情权,那么房屋质量就能够得到更多的保障。

  这个案件尘埃落定之后,北京市住建委的相关负责人也表示,对于不能够提供第三方检测报告的工程,将不予竣工验收。

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